Detaljplaner och områdesbestämmelser

Detaljplaner

En detaljplan reglerar hur mark och vatten ska användas och hur bebyggelsen ska se ut. Detaljplanen talar om vad du och andra får och inte får göra inom planområdet.

Det är plan- och bygglagen som styr hur detaljplaneringen ska gå till. Enligt lagen ska kommunen pröva om marken är lämplig att bygga på och om byggnadens utformning är lämplig. Detaljplanens bestämmelser är juridiskt bindande och ger fastighetsägaren en garanterad byggrätt under en viss tid (genomförandetiden). En detaljplan fortsätter att gälla även efter att genomförandetiden löpt ut, tills man ändrar planen, gör en ny detaljplan eller upphäver den gällande planen.

Kommunens översiktsplan är vägledande för hur mark och vatten bör användas i framtiden och påverkar därför vilka områden som bör detaljplaneras och detaljplanernas utformning.

På sidan Planprocessen ser du de olika delmoment som ingår i framtagandet av en detaljplan.

När görs en detaljplan?

Kommunen avgör när en detaljplan ska göras. Initiativet till att starta arbetet med en detaljplan kan komma från kommunen själv, från markägare, enskilda personer eller företag.

Detaljplan krävs generellt i stadsmiljö. Den som till exempel vill bygga något inom ett område där detaljplan krävs, kan ansöka om att ändra eller ta fram en ny detaljplan. En detaljplan ska bland annat göras för ny sammanhållen bebyggelse eller för en ny enstaka byggnad, vars användning påverkar omgivningen mycket. En detaljplan ska även göras för befintlig bebyggelse, när någon vill ändra hur marken ska användas, eller om bebyggelsen har så höga kulturhistoriska värden att den ska bevaras.

En detaljplan börjar gälla när den har vunnit laga kraft. Den gäller sedan tills den upphävs, ändras eller ersätts av en ny detaljplan. Varje detaljplan har en så kallad genomförandetid som är mellan 5–15 år. Inom genomförandetiden har du en garanterad rätt att bygga enligt planen. När genomförandetiden är slut finns byggrätten kvar, men då har kommunen större möjlighet att ändra planen. Detaljplanen ligger till grund för framtida beslut om bygglov.

Vad kostar en detaljplan?

Kommunen tar ut en avgift för sina nedlagda kostnader i framtagande av detaljplaner och det är beställaren av detaljplanen som ska stå för kostnaderna. Finns det flera beställare eller deltagande intressenter (fastighetsägare, exploatörer) fördelas kostnaden mellan dessa. I de fall även kommunen är intressent så tar kommunen sin del av kostnaden. Hur kostnaderna fördelas regleras i ett planavtal, som är ett civilrättsligt avtal.

Avgiften omfattar timkostnad för den personal som arbetar med detaljplanen (enligt gällande timtaxa) och kostnaden för eventuella konsulter som kommunen anlitar. Utöver det tillkommer kostnader för de utredningar och andra underlag som behöver tas fram. Kostnader som alltid tillkommer är grundkarta, fastighetsförteckning och annonsering i dagstidning. En grundkarta kan dessutom behöva beställas flera gånger (uppdateras) om processen tar lång tid. Om beställaren väljer att anlita egna konsulter som stöd i arbetet (till exempel plankonsult) eller för att ta fram utredningar och underlag står beställaren för dessa kostnader.

Eftersom detaljplaner skiljer sig åt så mycket beroende på projektens omfattning och komplexitet är det svårt att säga exakt hur mycket en detaljplan kommer att kosta. I början av planarbetet tar kommunens planhandläggare fram ett budgetpris med en uppskattning av kostnaderna och vilka utredningar och underlag som behöver tas fram. Det är dock bara en uppskattning och kan komma att ändras under arbetets gång. Om kostnaderna är på väg att överskrida budgetpriset meddelas beställaren.

Om detaljplanearbetet avbryts betalar beställaren för kostnaderna för de utredningar och underlag som är gjorda och för nedlagt arbete hos kommunens handläggare och anlitade konsulter.

Planbesked

Genom ett planbesked kan den som har för avsikt att genomföra en åtgärd få ett snabbt och tydligt besked om kommunen tänker inleda ett planläggningsarbete eller inte. Kommunens besked ska vara skriftligt och motiverat. Ett planbesked är inte bindande och ska inte ses som kommunens slutgiltiga ställningstagande - mycket kan hända på vägen som inte går att förutse - men det anger kommunens vilja inför en planläggning.

Kommunen är skyldig att besluta om planbesked senast inom fyra månader från den dag då en komplett begäran kommit in. Kommunen och den som gjort begäran kan dock komma överens om en annan tid, både kortare och längre.

Kommunen tar ut en avgift för ett planbesked. Gällande taxa för planbesked 2024 hittar du i länken:

• Antagen plantaxa Pdf, 262.2 kB.

Vid ansökan om planbesked använd följande blankett:

• Ansökan om planbesked - blankett Pdf, 152.3 kB.

Planprogram

Ibland föregås en eller flera detaljplaner av ett planprogram. Ett planprogram görs vanligtvis när det är för komplicerat eller omöjligt att lösa nödvändiga större frågor inom en detaljplan utan att göra planområdet onödigt stort. Det kan gälla exempelvis frågor om vägar, vatten- och avloppsfrågor med mera. Det kan också vara nödvändigt med ett program om kommunen först vill utreda vilka visioner man vill ha för utvecklingen av ett område, där man alltså ännu inte är redo för att direkt ta fram en detaljplan.

Det finns inte något krav på att ett program ska tas fram utan det är kommunen själv som avgör om det ska göras. Planprogrammet skickas på samråd till andra förvaltningar, myndigheter och boende i området för att kommunen ska få in synpunkter på förslaget inför fortsatt detaljplanering. Efter samrådet är det vanligt att kommunen efterhand tar fram flera detaljplaner för olika delar av det område som planprogrammet täckte. Programmet finns kvar som visionsdokument men antas eller fastställs inte och är därmed ingen bindande handling.

Om en detaljplan stämmer med översiktsplanen görs vanligtvis inget planprogram.

Områdesbestämmelser

Utanför detaljplanelagt område kan kommunen besluta om områdesbestämmelser. De reglerar normalt bara enstaka frågor såsom markanvändning och bebyggelsens utformning. Områdesbestämmelser kan vara ett alternativ till detaljplaner för att exempelvis bevara det unika landskapet eller värdefulla bebyggelsemiljöer.

Områdesbestämmelser är bindande för bygglovsprövningen men ger ingen byggrätt som en detaljplan gör.